Lỗ hàng trăm triệu đồng vì đầu tư nhà phố trong hẻm cụt

Lỗ nặng vì xây nhà “xịn” trong hẻm cụt

Năm 2009, do nhu cầu tìm nhà gấp, thị trường bất động sản toàn chung cư đẳng cấp giá đắt đỏ nên săn được căn nhà phố tọa lạc tại cuối con hẻm 2m, phường 10, Tân Bình giá 800 triệu đồng bao pháp lý, chị Khuê vội vàng mua ngay lập tức. Căn nhà được xây dựng trên khu đất khá hẹp, 27 m2, kết cấu một trệt, một lửng, một lầu có lan can.

Sau khi nhận nhà mới phát hiện ra chưa thể ở ngay vì công trình quá cũ, bị thấm mốc khá nhiều, chị tiếp tục bỏ tiền tu sửa, tân trang, chống thấm, lắp đặt nội thất… nâng tổng giá trị căn nhà lên hơn một tỷ đồng. Đến năm 2015, đang tìm hiểu đổi chỗ ở, chị Khuê cho thuê căn nhà nhưng ế ẩm vì hẻm quá sâu. Đầu năm 2016, cần tiền rao bán, chị lại bị ép giá xuống dưới một tỷ đồng, thậm chí có người còn ngã giá 700 triệu đồng. Đem tài sản thế chấp ngân hàng, căn nhà của chị bị định giá chỉ vỏn vẹn 600 triệu đồng.

Khách chê lối vào hẻm 2m nhưng bị lấn chiếm phần gần hết, kết nối khó khăn. Vị trí nhà tọa lạc tại cuối đường nên lối thoát hiểm, công tác phòng cháy chữa cháy không đảm bảo. Cuối cùng vì đuối lý với người mua, lại cần tiền, kỳ kèo mãi, chị chỉ bán được căn nhà với giá 800 triệu đồng. “Tôi lỗ gần 250 triệu đồng sau hơn 5 năm đổ tiền vào căn nhà hẻm cụt. Nếu biết trước thế này, tôi gửi một tỷ đồng vào ngân hàng, lấy tiền lãi thuê nhà trọ sẽ chủ động dòng vốn để đầu tư hơn”, chị Khuê tiếc rẻ.

Trường hợp căn nhà nằm cuối hẻm 3m, đường Trần Văn Đang, quận 3, TP HCM của vợ chồng anh Tuấn thậm chí còn thiệt hại nặng hơn, bán lỗ gần nửa tỷ đồng do khu vực này từng xảy ra hỏa hoạn. Căn nhà được mua năm 2013 với giá 1,7 tỷ đồng, tổng diện tích 70m2, một trệt, một lầu. Mang tiếng là hẻm 3m nhưng các hộ xung quanh lấn chiếm phần làm cho lòng hẻm chỉ với gần đầy 2m. Sau khi tân trang, thiết kế lại, sửa chữa căn nhà thật hoành tráng với sơn nước đắt tiền, lát lại tất cả gạch nền bóng kính và đá hoa cương, sửa bếp, làm mới 2 phòng tắm… giá trị suất đầu tư đội lên 2,2 tỷ đồng.

Không may, gần 3 năm vợ chồng anh Tuấn về nhà mới, khu này nhiều lần xảy ra cháy lặt vặt. Vì nguyên nhân hẻm sâu, cả phố đều lấn hẻm nên lối thoát hiểm hẹp nên đến đầu năm 2016, vợ chồng anh dời đi, chỉ bán được 1,7 tỷ đồng, lỗ mất 500 triệu đồng tiền tân trang và nhiều nội thất khác. “Vì chưa hiểu được bài toán nhà trong hẻm cụt có làm cho đẳng cấp mấy cũng chẳng bán được giá cao nên vợ chồng tôi đành chịu lỗ”, anh Tuấn chia sẻ.

Lời khuyên từ người có mẹo vàng lâu năm

Có hơn 6 năm hành nghề môi giới nhà phố lẻ trong khu dân cư hoàn thành tại TP HCM, ông Nguyễn Tấn Phong cho biết: “Nhà phố hẻm, đặc trưng là hẻm nhỏ, hẻm sâu, hẻm cụt, đường cùng, phải vô cùng thận trọng trước lúc chọn mặt gửi vàng vì loại sản phẩm này có rất nhiều chi tiết phức tạp rất cần phải cân nhắc”.

Theo ông Phong, có 3 nhóm đối tượng mua nhà phố hẻm nhỏ giá tầm trên dưới một tỷ đến 2,5 tỷ đồng một căn trở xuống. Nhóm một là người ít tiền, mua để ở. Nhóm hai là mua vì mục đích kép: tích lũy tài sản, ổn định gia đình thời kỳ đầu sau đó bán đổi nhà to. Nhóm ba là mua nhà rẻ về tân trang để bán kiếm lời. Hiện nay trên thị trường địa ốc, nhóm KH thứ nhất và thứ nhì khá đông, vì non mẹo vàng nên họ thường thua lỗ nhiều hơn thế nữa so với nhóm thứ ba.

lo hang tram trieu dong vi dau tu nha pho trong hem cut

Nhà trong hẻm cụt có đẳng cấp mấy cũng khó tăng giá

Ông Phong cho rằng có ít nhất 3 yếu tố rất cần phải tính đến trước lúc đầu tư nhà hẻm tại Saigon để tránh những thất bại đáng tiếc. Thứ nhất là cẩn trọng pháp lý. Do lịch sử để lại, nhà phố cá thể trong hẻm sâu tại Saigon thường bị vướng pháp lý, xây cất cơi nới, lấn chiếm, khó hoàn công, xảy ra tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch, phóng hẻm, mở rộng lộ giới. Để nắm rõ tình trạng pháp lý của căn nhà, người mua cần sự hợp tác trợ giúp thông tin của bên bán đồng thời phải khảo sát khu vực và tiếp cận cơ quan quản lý địa phương để nắm rõ pháp lý. Làm tốt bước này là tránh được một bàn thua trông thấy.

Thứ hai là cần phải có kiến thức tối thiểu về xây dựng. Tại mỗi địa phương, quận, huyện, nhà hẻm thường có chuẩn xây dựng không đồng bộ. Được xây mấy tầng, khoảng lùi nhà hẻm là bao nhiêu, mức độ sửa chữa, nâng cấp như thế nào để vừa đúng quy định, vừa hợp túi tiền, vừa không ảnh hưởng đến nhà hàng xóm. Nhà phố có tường chung hay không, có đảm bảo thông gió, thông thoáng mùa nóng và không bị thấm dột mùa mưa, hệ thống thoát nước, cầu cống ra sao… đều cần đến sự trợ giúp của những chuyên gia xây dựng. Làm tốt khâu này giúp cho suất đầu tư vào căn nhà hẻm không bị vung tay quá trán, tránh cảnh mua nhà về phải đổ cả núi tiền ra nâng cấp sửa chữa, tạo ra khi bán thường lỗ nặng.

Thứ ba là lường trước môi trường sống phức tạp. Hẻm nhỏ, hẻm cụt, đường cùng, càng vào sâu càng tạo ra nhiều vấn đề xã hội. Những cái bẫy nên biết trước lúc mua loại tài sản này khá nhiều. Đó là chiều rộng thực tế của hẻm có đúng với bản vẽ trên giấy tờ nhà? Nếu hẹp hơn Tức là hẻm đã bị lấn chiếm. Thanh khoản của tài sản trong tương lai rất hạn chế do cản trở lưu thông, phòng cháy chữa cháy khó khăn, lối thoát hiểm khẩn cấp bị tắc nghẽn. Hoặc là môi trường sống xung quanh, hàng xóm lân cận và cả tình hình an toàn của những nhà phố trong hẻm có đảm bảo? Mối quan hệ xã hội và môi trường sống trong những khu hẻm nhỏ là một thách thức không hề nhỏ với những NĐT loại tài sản này.

Phonhadat.vn theo Thời Báo Kinh Doanh