Dinhgianhadat – Cách định giá nhà đất ?

Cách định giá nhà đất là bước rất quan trọng trước khu bạn quyết định mua hay bán bất động sản, nhiều người lơ là bước này nên trong quá trình giao dịch xảy ra nhiều vấn để như: mức giá thỏa thuận chưa sát với mức giá thị trường, không biết giá mình bán ra lời hay lỗ? Để giải quyết vấn đề trên, Nhơn hội New City sẽ tư vấn định giá nhà đất cụ thể và cụ thể nhất.

Dinhgianhadat – Cách định giá nhà đất ?
Định giá nhà đất là gì?

Khái niệm: định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá BĐS là việc chủ sở hữu quy tắc giá mua, giá bán tài sản, bất động sản.

Định giá của chủ sở hữu không mang tính pháp lệnh. Nếu mức giá mà chủ sở hữu đã quy tắc thích hợp với thị trường thì được thị trường chấp nhận, nếu không thích hợp thì chủ sở hữu cần điều chỉnh lại. Trình tự định giá do chủ sở hữu quyết định và chỉ được thực hiện bởi bởi chủ sở hữu tài sản.

Cách định giá nhà đất tránh bẫy sốt ảo

Cách định giá nhà đất 1: Lấy giá cho thuê làm mốc và so sánh giá tương đồng

Chủ sở hữu có thể định giá thông qua việc so sánh các BĐS tương đương ở nhiều khu vực khác. Một số khu vực tập trung sẽ sở hữu được giá trị tương đồng, nếu quyết định mua BĐS ở một khu vực ở khác thì có thể xem xét thêm cách này.

Cách định giá nhà đất 2: Cách định giá nhà đất từ mẹo vặt của người môi giới

Đối với cách định giá dựa trên kinh nghiệp thị trường của người môi giới thì bạn cần tìm nhà môi giới chuyên nghiệp. Tại đây, người môi giới sẽ cập nhật cho bạn giá đất cùng kỳ hằng năm một phương pháp nhanh lẹ nhất.

Cách định giá nhà đất 3: Định giá thông qua ngân hàng

Ngoài các cách định giá nhà đất trên, chúng ta cũng có thể định giá đất thông qua ngân hàng. Tuy nhiên, quy thẩm định tài sản BĐS để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Nếu chủ sở hữu có được sự tư vấn cho vay từ phía ngân hàng, đối tượng mua sẽ tin tưởng và ra quyết định nhanh lẹ hơn. Các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tế có thể cao hơn từ 10-20%.

Cách định giá nhà đất 4:  Lấy giá đất do Nhà nước quy tắc nhân với 4

Đầu tiên là định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy tắc của Ủy ban nhân dân thành phố nơi bạn sinh sống. Đây là cách tư vấn định giá nhà đất sớm nhất có thể cũng chính vì thông thường, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ rơi vào khoảng 3,8-4,5  lần so với đơn giá nhà nước quy định.

Cách định giá nhà đất này thực hiện trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện nay đang cao hơn 3-4 lần so với khung quy tắc tại bảng giá đất TP HCM (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo đó, hệ số 3,8-4,5 được ước tính là độ vênh bình quân có thể nhận lời được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được các chuyên gia định giá thống kê lại nằm trong khoảng 3,8-4,5.

Định giá nhà đất như thế nào?

Ví dụ điển hình: đất đường Cô Giang, Phú Nhuận, TP HCM vào năm 2015 được nhà nước quy tắc là 19,5 triệu đồng trên mỗi m2. Ta lấy khung giá này nhân cho 4 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (2018). Mức giá có thể dao động 10-15% tùy diện tích của từng vị trí và khu vực nhà, đất.

Tham khảo thông tin Tp.HCM điều chỉnh giá đất

Quyết định của Ủy ban nhân dân Tp.HCM về điều chỉnh giá đất 2018 có hiệu lực thi hành kể từ thời điểm ngày 25.3.2018

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Quyết định này quy tắc về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 để xác định giá đất cụ thể tiến hành đối với các trường hợp:

Thứ nhất: Quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành) dưới 30 tỉ đồng.

Thứ hai: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho tất cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỉ đồng.

Thứ ba: Đối với trường hợp thuê đất thu tiền hằng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo đối với thửa đất hoặc khu đất được Nhà nước cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỉ đồng trở lên.

Thứ tư: Giá thuê đất trả tiền thuê hằng năm (không bao gồm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản).

Thứ năm: Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; xác định giá trị quyền sử dụng đất để đưa vào tính giá trị tài sản giao cho đơn vị sự nghiệp công lập quản lý theo quy tắc tại Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 23/2016/TT-BTC ngày 16.2.2016 của Bộ Tài chính.

Hệ số điều chỉnh giá đất

Giá đất được tiến hành tùy thuộc vào từng nhóm đối tượng và tùy thuộc vào từng khu vực như sau:

Nhóm 1: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy một (1,1) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy tắc và công bố.

Nhóm 2: Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hằng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất hằng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo vẻ ngoài thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy tắc tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai: Hệ số điều chỉnh giá đất được tiến hành tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất và khu vực như sau:

Dinhgianhadat – Cách định giá nhà đất ?

Trong đó, nhiều khu vực được xác định trong nhóm 2 như sau:

– Khu vực 1, gồm: Quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận

– Khu vực 2, gồm: Quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú

– Khu vực 3, gồm: Quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức

– Khu vực 4, gồm: Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn

– Khu vực 5: Huyện Cần Giờ

Nhóm 3: Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua vẻ ngoài đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua vẻ ngoài đấu giá quyền sử dụng đất; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho tất cả thời gian thuê không thông qua vẻ ngoài đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho tất cả thời gian thuê…

Với nhóm 3, hệ số điều chỉnh giá đất được tiến hành tùy thuộc vào khu vực như sau:

Khu vực 1, gồm: Quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận: Hệ số điều chỉnh giá đất là hai phẩy một (2,1) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy tắc và công bố.

Khu vực 2, gồm: Quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy chín (1,9) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy tắc và công bố.

Khu vực 3, gồm: Quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy bảy (1,7) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy tắc và công bố.

Khu vực 4, gồm: Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy năm (1,5) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy tắc và công bố.

Khu vực 5, Huyện Cần Giờ: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy ba (1,3) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy tắc và công bố.

Tìm hiểu thêm thông tin về dự án nhơn hội new city hiện tại đang mở bán giá như thế nào ? Giá bán nhơn hội new city có lời không ?