Bạn biết M&A là gì? M&A trong bất động sản

M&A là gì? M&A trong bất động sản được hiểu là hoạt động giành quyền kiểm soát doanh nghiệp, bộ phận công ty (gọi chung là doanh nghiệp) thông qua việc sở hữu 1 phần hoặc toàn bộ công ty đó.

Bạn biết M&A là gì? M&A trong bất động sản

M&A là gì?

M&A là gì? M&A là tên viết tắt của cụm từ tiếng Anh mergers and acquisition ( nghĩa là mua bán và sáp nhập). Hiểu một bí quyết đơn giản, m&a là việc mua bán và sáp nhập các công ty trên thị trường. Trong một số trường hợp, m&a còn có nghĩa là sáp nhập và mua lại.

Người ta thường phát âm m&a (mua lại và sáp nhập) cùng nghĩa với nhau, thế nhưng trên thực tế, giữa m&a lại có những điểm khác biệt, bạn cần hiểu rõ giữa sáp nhập và mua lại:

Sáp nhập là bề ngoài hai công ty có cùng quy mô, thống nhất gộp chung cổ phần. Khi đó, công ty bị sáp nhập sẽ chuyển toàn bộ tài sản, nghĩa vụ, quyền, và ích lợi hợp pháp sang công ty nhận sáp nhập, điều này đồng nghĩa với việc công ty bị sát nhập sẽ chấm dứt sự tồn tại để phát triển thành một công ty mới.

Mua lại là bề ngoài mà một công ty mua lại hoặc thôn tính một công ty khác, đặt mình vào địa điểm chủ sở hữu mới, bề ngoài này không làm ra đời một pháp nhân mới.

Mục đích của m&a : giành quyền kiểm soát công ty chứ không đơn thuần là sở hữu phần vốn góp hoặc cổ phần của doanh nghiệp. Vì thế, khi một nhà đầu tư sở hữu cổ phần đủ để tham dự và chọn lọc các vấn đề quan trọng của công ty thì khi đó mới có thể coi đây là hoạt động m&a. Ngược lại, nếu nhà đầu tư sở hữu cổ phần không đủ để chọn lọc các vấn đề quan trọng của công ty thì đây chỉ được coi là hoạt động đầu tư thông thường.

Bản chất của M&A

M&A làm gia tăng khả năng cạnh tranh của công ty thông qua việc cắt giảm bộ máy hành chính, mở rộng cơ sở vật chất và mở rộng thị phần. Xét về bản chất thì hoạt động m&a là sự chuyển đổi sở hữu công ty nhằm mục đích tập trung tư bản, mở rộng qui mô doanh nghiệp, dựa trên nền móng đó để thực hiện những mục tiêu chiến lược của doanh nghiệp.

Các bề ngoài của M&A

Có cùng tiêu chí mua bán và sát nhập công ty nhưng m&a có khá nhiều bề ngoài khác nhau:

Góp vốn trực tiếp vào doanh nghiệp

Mua lại phần vốn góp hoặc cổ phần

Sáp nhập doanh nghiệp

Hợp nhất công ty và chia

Tách doanh nghiệp.

Trong đó, bề ngoài phổ biến nhất vẫn chính là góp vốn vào công ty và mua góp vốn hoặc cổ phần. Các bề ngoài m&a khác chỉ cần những bề ngoài được áp dụng với những hoạt động đầu tư đặc thù.

M&A trong bất động sản
Trong lĩnh vực bất động sản, m&a rất sôi nổi, lý do vì các công ty bất động sản tăng nhanh, dẫn tới nhu cầu cần vốn lớn, điều này góp phần khiến cho làn sóng m&a bùng nổ mạnh mẽ trong vài năm trở lại đây, nhất là ngay từ đầu năm 2018, thị trường địa ốc chứng kiến các hoạt động mua bán và sáp nhập (m&a) rất sôi nổi. Đến nay, xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng.

Bạn biết M&A là gì? M&A trong bất động sản

– M&A bùng nổ mạnh mẽ từ đầu năm 2018

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, vào quý I/2018, số lượng công ty kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản gia tăng mạnh mẽ. Theo đó có đến 1.200 công ty bất động sản ra đời trong khoảng 3 tháng đầu năm, tăng 32,7% so với cùng kỳ năm trước, chỉ chiếm tỉ lệ 4,6%  trong tổng số công ty thành lập mới kể từ đầu năm đến nay.

Cũng trong các số liệu những thống kê từ JLL, hoạt động thâu tóm và sáp nhập bất động sản ngay trong quý 3 tháng đầu năm đã chạm ngưỡng 200 triệu USD, theo dự báo, con số này sẽ còn tiếp tục tăng trong các tháng tiếp theo.

Trong đầu II-2018, tập đoàn Vingroup cho biết công ty Vinhomes và một công ty thành viên khác đã ký thỏa thuận với quỹ đầu tư GIC Private Limited của Chính phủ Singapore. Thỏa thuận này sẽ giúp GIC đầu tư khoảng 1,3 tỷ USD (khoảng 29.500 tỷ đồng) dưới bề ngoài đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án. Nhà đầu tư tài chính lớn nhất trên thị trường vốn Việt Nam (GIC)  cũng đã có những khoản đầu tư vào các ông lớn như Vietjet Air, Masan Group, Vinamilk, PAN Group, FPT, Vinasun… với tổng giá trị khoảng gần 15.000 tỷ đồng.

Sự bùng nổ của m&a trong bất động sản còn được biểu hiện rõ nét qua thương vụ giữa giữa Tập đoàn Nam Long và hai nhà đầu tư danh tiếng Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties Corp và Nishi Nippon Railroad diễn ra vào hồi tháng 4/2018. Theo đó, tập đoàn này khẳng định mối quan hệ hợp tác lâu dài, bền vững với 2 đối tác Nhật Bản qua lễ ký kết hợp tác và công bố dự án Khu đô thị Akari City tại quận Bình Tân. Cụ thể, chủ đầu tư Nam Long và hai nhà đầu tư Nhật Bản cùng góp vốn theo mật độ 50% – 50% với tổng vốn đầu tư khoảng 7.676 tỷ đồng.

– Thị trường hấp dẫn nhà đầu tư

Bất động sản là thị trường hấp dẫn nhà đầu tư khi chúng đứng thứ trong Top 5 lĩnh vực lôi kéo nguồn vốn FDI mạnh nhất kể từ đầu năm 2018 (khoảng 0,49 tỷ ). Ngoài rs, các quỹ ngoại cũng đang dần bị lôi kéo bởi thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây. CapitaLand đã chia sẻ, Việt Nam là thị trường lớn điều thứ 3 tại khu vực Đông Nam Á hấp dẫn họ sau Singapore và Malaysia.

Chính vì thị trường hấp dẫn đầu tư nên các hoạt động m&a cũng phát triển thành sôi nổi. Theo Tổng Giám đốc AVM Vietnam & Vietnam M&A Forum, ông Đặng Xuân Minh nhận định, hiện tại thì thị trường bất động sản trong nước đang ở làn sóng M&A thứ hai kể từ năm 2015, và nó sẽ còn tiếp nối trong khoảng thời gian sắp tới. Thực tế cho thấy, trong vòng 10 qua, giá trị m&a năm nào cũng tăng.

Có 3 lý do để m&a trong bất động sản tiếp tục tăng trưởng:

+ Công cuộc cổ phần hóa công ty Nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ.

+ Sự trỗi dậy của nhiều đơn vị tư nhân trong ngành

+ Ngày càng có khá nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Việt Nam

Với những đánh giá và nhận định trên, cơ hội m&a tăng cường mạnh trên thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn. Và các nhà đầu tư nước ngoài sẽ là động lực chính cho các thương vụ m&a trong bất động sản tiếp tục tăng trưởng, nhất là các nhà đầu tư đến từ châu Á như Thái Lan, Nhật Bản, Singapore…