10 dấu hiệu bong bóng bất động sản

 

Những dấu hiệu  bong bóng BĐS nửa đầu năm 2018 đang làm giới chuyên môn lo ngại sẽ tái diễn lại khủng hoảng 2007-2008 một lần nữa. Hình ảnh bong bóng phình to bay lơ lửng và có thể vỡ bất cứ lúc được sử dụng để ẩn dụng cho vẻ ngoài “bong bóng bất động sản”. Hiểu rõ về dấu hiệu, nguyên nhân của vẻ ngoài này sẽ hỗ trợ cho những NĐT tránh được nhiều rủi ro khi đầu tư vào thị trường bất động sản.

 

Định nghĩa bong bóng bất động sản

 

Bong bóng bất động sản là một loại bong bóng kinh tế xảy ra theo định kỳ ở địa phương hoặc toàn cầu. Cũng giống như chiếc bong bóng được bơm căng, bay lơ lửng và có thể nổ bất cứ lúc nào, BĐS cũng vậy, giá đất được đẩy lên cao đến khi đạt đến mức độ không bền vững và sau đó suy giảm.

Hiểu một phương pháp không khó hơn, bong bóng BĐS là vẻ ngoài giá BĐS tăng trên mức cho phép so với giá trị thực.

 10 dấu hiệu bong bóng BĐS  2018

10 dấu hiệu bong bóng BĐS 2018

10 Biểu hiện, dấu hiệu bong bóng bất động sản

 

Sự sôi động và hấp dẫn của kênh đầu tư BĐS khiến chuyên gia lo ngại quay lại thời kỳ bong bóng 2007-2008.

Năm 2018 lại là một năm đánh dấu sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản, các phân khúc và sản phẩm tiếp tục được tái cơ cấu. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tiềm ẩn những tồn tại, không ổn định khi cung vẫn tồn tại lệch cầu. Hiện tượng tồn dư sản phẩm BĐS còn cao, tín dụng ngân hàng tiếp tục được kiểm soát, những tranh chấp tại các dự án thường xuyên xảy ra.

 

10 dấu hiệu bong bóng BĐS  2018

Bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng hay là vẻ ngoài bong bóng?

Theo ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện tìm hiểu quản lý kinh tế Trung ương, nguồn vốn đầu tư cho BĐS được huy động theo 10 kênh khác nhau như: vốn FDI, vốn chứng khoán, vốn doanh nghiệp tự có, vốn trong dân… Nhưng hệ thống ngân hàng vẫn chiếm phần trên 70% lượng tiền đầu tư cho bất động sản. Đây cũng là vấn đề trong phát triển thị trường bất động sản vì nguồn vốn ngân hàng đều là nguồn vốn ngắn hạn.
Theo đó, Việt Nam đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản:

• Lượng giao dịch tăng cao đột biến 

• Các công trình khởi công tăng

• Sốt giá, sóng lớn trong time ngắn, thị trường chứng khoán đang nóng

• Địa bàn triển khai tăng

• Quy mô dự án tăng

• Giá trị một dự án tăng

• Nguồn tiền vào các dự án BĐS tăng, điển hình làvốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng cao kỷ lục

• Dự án ảo, mua trên giấy chưa hình thành quá nhiều

• Đầu tư công

• Nguồn vốn xây dựng nhà đất

Chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là chạm vào khủng khoảng như năm 2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất. Hiện 2 yếu tố này đang kéo ngược thị trường bất động sản” – ông Trần Kim Chung nói.

Ông Trần Kim Chung còn cảnh báo, thị trường bất động sản có chu kỳ cứ 10 năm quay vòng lại một vòng: Phục hồi-tăng trưởng-suy thoái-khủng khoảng. Do đó, việc đầu tư vào BĐS trong thời điểm này nên thận trọng.

 

Nguyên nhân tạo ra dấu hiệu của bong bóng bất động sản

 

10 dấu hiệu bong bóng BĐS  2018

4 nguyên nhân phổ biến gây nên vẻ ngoài bong bóng bất động sản

 

Nguyên nhân tạo ra bong bóng bất động sản được xuất phát điểm từ rất nhiều nguyên. Trong số đó có 4 nguyên nhân phổ biến tác động trực tiếp gây nên vẻ ngoài này: Phân khúc không đồng đều, kinh tế phát triển bùng nổ, ngân hàng buông lỏng chính sách về tài chính, đầu cơ chi phối thị trường.

a. Phân khúc thị trường bất động sản không đồng đều

Cung-cầu trên thị trường bất động sản có sự lệch pha. Biểu hiện rõ nhấ là thị trường phát triển nóng ở phân khúc BĐS nào đó (du lịch nghỉ dưỡng, nhà ở cao cấp, đất nền) và mất cân bằng giữa các phân khúc thị trường khác. Theo đó, giá trị BĐS cũng chỉ tăng cao tại phân khúc nhất định

b. Kinh tế phát triển mạnh

Cùng với sự phát triể kinh tế, tiền thu nhập cao, các dơ sở kinh doanh, doanh nghiệp lớn dần lên tạo ra nhu cầu cất giữ tài sản, tạo ra việc đầu tư, bỏ vốn dòng tiền vào kênh BĐS nhiều hơn.

c.  Ngân hàng, tín dụng lỏng

Nhà nước, chính quyền buông lỏng các chính sách về tài chính – tín dụng, các ngân hàng tiện lợi cho vay tín dụng, thế chấp, dưới chuẩn và thiếu kiểm soát nghiêm ngặt trong vốn vay tạo ra vẻ ngoài “bong bóng bất động sản”.
Hậu quả có thể nhìn thấy ngay đó là các khoản nợ xấu phình lớn, các CĐT và doanh nghiệp đáo hạn.

d.  Đầu cơ chi phối thị trường

Rất nhiều các nhà đầu tư, doanh nghiệp, kinh doanh BĐS thứ cấp, môi giới, cò đất tăng thêm nhanh với số lượng lớn. Các hoạt động tạo sóng, đẩy giá ảo rồi từ đó đầu tư “lướt sóng” kiếm lợi nhuận kéo theo nền thị trường mất ổn định.

 

Hậu quả của bong bóng bất động sản

 

Bong bóng bds không chỉ là nỗi lo sợ của các NĐT mà chúng còn là nỗi lo sợ cho tất cả nền kinh tế của xã hội.

 

10 dấu hiệu bong bóng BĐS  2018

Lo sợ bong bóng bđs của các chuyên gia

 

a. Nợ xấu

Nợ xấu tại các ngân hàng gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế và chính ngân hàng đó. Trong đó, nợ xấu ảnh hưởng đến các ngân hàng cho vay khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn. Việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho uy tín, tiềm lực tài chính của ngân hàng bị suy giảm, tạo ra làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.

• cùng với đó, nợ xấu ảnh hưởng rất rộng lớn đến nền kinh tế như: rủi ro tín dụng ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động, tăng trưởng của ngân hàng. Nếu ngân hàng phá sản thì sẽ tạo nên hiệu ứng dây chuyền, gây ảnh hưởng tiêu cực, khủng hoảng đối với tất cả nền kinh tế.

b. Bất động sản ma

Nhà đầu tư, doanh nghiệp phá sản tạo ra các dự án bỏ dở, đồng thời xảy ra tình trạng nhà hoàn thành không có người ở.

• Dự án ma: biệt thư, khu nghỉ dưỡng không có bóng người. Hàng loạt các dự án bỏ hoang mà không biết sử dụng vào mục đích gì. Giá trị mà các dự án này trước đây mang có giá hàng nghìn tỷ nay không một ai ngó đến.

• Chính quyền gặp trở ngại khi phải giải quyết dự án đang bỏ hoang, nên tái cấu trúc hay đập bỏ để xây lại? tất cả hướng giải quyết đều gặp vô vàn trở ngại và gặp không ít những rắc rối xung quanh.

 

Thanh Thủy (Tổng hợp)

Xem thêm